相続･名義変更･不動産･相続問題･遺言作成･会社設立･登記などのご相談なら、豊島区東池袋 サンシャイン６０のすぐ近くにある司法書士法人小田桐事務所へどうぞ。
〒170-0013 東京都豊島区東池袋3-15-2-701 ライオンズマンション池袋
営業時間 | 9:00～18:00 |
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売買登記（所有権移転登記＝名義変更）
不動産を購入する場合は、通常は仲介業者が間に入りますが、仲介業者を入れずに当事者（売主・買主）だけで、売買を行うケースがあります。
- 親族間で物件の売買をする
- 知人から物件を購入する
- 相続対策、節税対策で自分が作った不動産管理会社と物件の売買をする
というケースなどです。
親族、知人、関係会社との売買ということで
- 売買契約書を作らない
- 売買代金を適当に決める
場合がありますが、「法的トラブル」や「贈与税」の問題などが生じる恐れがあります。
特に、時価よりも大幅に安い金額での売買は、税務署から贈与税の指摘を受ける可能性があるので注意が必要です。
司法書士の主な業務として不動産売買取引の「立会」と呼ばれるものがあります。
これは、
- 買主から売主への売買代金の支払い
- 売主から買主への物件引渡
- 両者の登記関係書類の確認
等が安全かつスムーズに行われるように不動産取引に同席し、その後すみやかに法務局に所有権移転登記を申請する業務を言います。
小田桐桐司法書士事務所では「立会業務」だけでなく、売買契約書の作成もお引き受けできますし、資産税に強い税理士、不動産鑑定士とチームを組んで個人間の不動産売買に関する手続きを行っています。
お気軽にご相談下さい。
不動産売買における売主の注意点
1. 抵当権（担保権）の抹消
不動産を担保にして金融機関などで融資を受けていた場合には、借入残金を返済して抵当権（担保権）を抹消しないと売買できません。場合によって買主側の不利益になることがあるからです。
売買代金を借入金の返済に当てる場合には、抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に処理することになります。
事前に住宅ローンを完済された方は、速やかに抵当権抹消の手続をすることをお薦めします。
2. 登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名の不一致
不動産の登記簿には売主の購入時点の住所・氏名が記載されています。
登記申請時に、売主の「登記識別情報または登記済証（権利証）」と「印鑑証明書」を申請書類に添付しますので、「申請書に添付した印鑑証明書の住所・氏名」と「登記簿に記載されている住所・氏名」が違っていると、法務局は「登記簿に記載された売主」と「印鑑証明に記載された人物」を同一人物と判断することができません。登記手続では住所と氏名の両方の一致で同一人の判断をするからです。この場合、売買の前提として住所・氏名の変更登記が必要となります。
通常は、住所・氏名の変更と所有権移転の登記を同時に処理することになります。引っ越しや結婚等で住所・氏名が変更になった際は、住所・氏名の変更登記をして所有者の表示を変えておくことをお薦めします。
不動産売買における買主の注意点
1. 不動産の所有者及び持分
不動産を単有ではなく、共有名義にする際には、それぞれの持分割合を決める必要がありますが、この持分は、出資割合（現金・贈与・住宅ローン等）で決定することが必要です。
例えば、夫婦で4000万の不動産を購入するとします。
Ａさん（ご主人）が3000万を出資、Ｂさん（奥様）が1000万を出資した場合は、
Ａさんの持分3/4、Ｂさんの持分1/4となります。
「夫婦だから半々で」と、Ａさん1/2、Ｂさん1/2などの割合にしてしまいますと、原則として、Ｂさんに（1/2-1/4＝1/4の持分について）贈与税がかかってしまいます（贈与税にはいくつか特例があります）。
売買登記費用の目安 (土地1筆・建物1個・土地固定資産評価額2000万、
建物固定資産税評価額1000万、非居住用の場合)
| 司法書士報酬 | ７万円 |
|---|---|
| 登録免許税 | ５０万円 |
| 登記簿閲覧・謄本取得 | ４０００円 |
| 郵送料 | ２５００円 |
| 合計 | ５７万６５００円（消費税別） |
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※不動産の個数・評価額が増える場合は費用が加算されます。
※売買契約書の作成、評価証明書取得などが入ると費用が加算されます。
※交通費、日当、立会料が加算される場合があります。
登記手続きのご依頼の流れ
面談によるヒアリング
お電話またはメールフォームでの受付後、ご相談日時を調整させて頂きます。お手数ですが事務所までご来所下さい。
ご依頼内容を詳細にお伺いいたします（相談だけで終わっても相談料は不要です）。
手続内容説明・事前お見積
面談の際に、登記手続の流れや必要書類のご説明をいたします。
また、事前にお見積額をお知らせいたしますのでご安心下さい。
登記の正式なご依頼
今後の手続流れやお見積額をご説明します。ご了解頂ければ、すぐに業務に取り掛かります。
事前に登記費用を現金又は銀行振込でお支払下さい。
登記完了
書類の準備ができましたら、登記申請をします。
登記申請後、およそ10日から２週間前後で登記が完了します。
書類の返却
登記関係書類一式を事務所にてお渡しするか、ご郵送により返却いたします。
