相続・名義変更・費用・不動産・相続問題・遺言作成・会社設立・登記などのご相談なら、豊島区東池袋 サンシャイン60のすぐ近くにある小田桐司法書士事務所へどうぞ。

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不動産売買

不動産を購入する場合は、通常は仲介業者が間に入りますが、仲介業者を入れずに当事者(売主・買主)だけで、売買を行うケースがあります。

  1. 親族間で物件の売買をする
  2. 知人から物件を購入する
  3. 相続対策、節税対策で自分が作った不動産管理会社と物件の売買をする

というケースなどです。

親族、知人、関係会社との売買ということで

  • 売買契約書を作らない
  • 売買代金を適当に決める

場合がありますが、「法的トラブル」や「贈与税」の問題などが生じる恐れがあります。

特に、時価よりも大幅に安い金額での売買は、税務署から贈与税の指摘を受ける可能性があるので注意が必要です。

司法書士の主な業務として不動産売買取引の「立会」と呼ばれるものがあります。

これは、

  • 買主から売主への売買代金の支払い
  • 売主から買主への物件引渡
  • 両者の登記関係書類の確認

等が安全かつスムーズに行われるように不動産取引に同席し、その後すみやかに法務局に所有権移転登記を申請する業務を言います。

小田桐桐司法書士事務所では「立会業務」だけでなく、売買契約書の作成もお引き受けできますし、資産税に強い税理士、不動産鑑定士とチームを組んで個人間の不動産売買に関する手続きを行っています。

お気軽にご相談下さい。

不動産売買における売主の注意点

1. 抵当権(担保権)の抹消

不動産を担保にして金融機関などで融資を受けていた場合には、借入残金を返済して抵当権(担保権)を抹消しないと売買できません。場合によって買主側の不利益になることがあるからです。

売買代金を借入金の返済に当てる場合には、抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に処理することになります。

事前に住宅ローンを完済された方は、速やかに抵当権抹消の手続をすることをお薦めします。

2. 登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名の不一致

不動産の登記簿には売主の購入時点の住所・氏名が記載されています。

登記申請時に、売主の「登記識別情報または登記済証(権利証)」と「印鑑証明書」を申請書類に添付しますので、「申請書に添付した印鑑証明書の住所・氏名」と「登記簿に記載されている住所・氏名」が違っていると、法務局は「登記簿に記載された売主」と「印鑑証明に記載された人物」を同一人物と判断することができません。登記手続では住所と氏名の両方の一致で同一人の判断をするからです。この場合、売買の前提として住所・氏名の変更登記が必要となります。

通常は、住所・氏名の変更と所有権移転の登記を同時に処理することになります。引っ越しや結婚等で住所・氏名が変更になった際は、住所・氏名の変更登記をして所有者の表示を変えておくことをお薦めします。

不動産売買における買主の注意点

1. 不動産の所有者及び持分

不動産を単有ではなく、共有名義にする際には、それぞれの持分割合を決める必要がありますが、この持分は、出資割合(現金・贈与・住宅ローン等)で決定することが必要です。

例えば、夫婦で4000万の不動産を購入するとします。

Aさん(ご主人)が3000万を出資、Bさん(奥様)が1000万を出資した場合は、
Aさんの持分3/4、Bさんの持分1/4となります。

「夫婦だから半々で」と、Aさん1/2、Bさん1/2などの割合にしてしまいますと、原則として、Bさんに(1/2-1/4=1/4の持分について)贈与税がかかってしまいます(贈与税にはいくつか特例があります)。

売買登記費用の目安 (土地1筆・建物1個・土地固定資産評価額2000万、
建物固定資産税評価額1000万、非居住用の場合) 
司法書士報酬7万円
登録免許税50万円
登記簿閲覧・謄本取得4000円
郵送料2500円
合計57万6500円(消費税別)

※不動産の個数が増える場合は費用が加算されます。
※売買契約書の作成、評価証明書取得などが入ると費用が加算されます。
※交通費、日当、立会料が加算される場合があります。

登記手続きのご依頼の流れ

面談によるヒアリング

お電話またはメールフォームでの受付後、ご相談日時を調整させて頂きます。お手数ですが事務所までご来所下さい。

ご依頼内容を詳細にお伺いいたします(相談だけで終わっても相談料は不要です)。

手続内容説明・事前お見積

面談の際に、登記手続の流れや必要書類のご説明をいたします。
また、事前にお見積額をお知らせいたしますのでご安心下さい。

登記の正式なご依頼

今後の手続流れやお見積額をご説明します。ご了解頂ければ、すぐに業務に取り掛かります。

事前に登記費用を現金又は銀行振込でお支払下さい。

登記完了

書類の準備ができましたら、登記申請をします。
登記申請後、およそ10日から2週間前後で登記が完了します。

書類の返却

登記関係書類一式を事務所にてお渡しするか、ご郵送により返却いたします。

マイホーム購入に際して、いくつかの税金の話が出てきます。
特に「住宅ローン」を組んだ方は所得税・住民税が還付される可能性がありますので、ご注意下さい。

以下、マイホームの購入に伴う税金を幾つかご紹介します。

1.登録免許税(国税)

登記申請をするときに1度だけ、課税される税金です。司法書士には一番馴染みのある税金です。
課税方法には、不動産1筆(個)あたりに決まった金額を支払う定額課税と、不動産の価額等により計算される課税標準に一定の率をかけた定率課税の場合があります。
マイホーム購入の場合は定率課税となります。

主な税率
  • 土地や中古建物の売買による所有権移転登記(不動産の価格を課税標準として)
    土地→1.5%(平成27年3月31日までの特例措置)
    建物→2%(注1)
     
  • 新築建物の所有権保存(一定の認定価格を課税標準として)
    建物→4%(注2)
     
  • 金融機関からの借入に伴う抵当権等の設定(借入債権額を課税標準として)
    土地建物同じで→債権額の0.4%(注3)

注 マイホームとして購入して、一定の要件に該当したときに「住宅用家屋証明書」を取得することで、注1:0.3%、注2:1.5% 注3:0.1%の税率に軽減される特別措置があります。

例えば、土地の売買をして所有権移転登記をした場合は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)に1.5%(平成27年3月31日までの特例措置)の税額となります。

よって、土地の固定資産税評価額が1000万円だとすると、15万円の登録免許税が課税されます。中古建物の売買については、税率を1.5%とする特例措置の適用がなければ、税率は2%となり、建物の固定資産税評価額が1000万円だとすると、20万円の登録免許税が課税されます。

2.不動産取得税(都道府県税)

家屋の建築(新築・増築・改築)、土地や家屋の購入、贈与、交換などで取得したときに、取得した方に課税されます。定率課税です。

ちなみに、相続により取得した場合には課税されません。

課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。
新築・増築家屋等は、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価、決定された価格(評価額)を課税標準とします。

なお、平成27年3月31日までに宅地等を取得した場合は、取得した不動産の価格が1/2となる特例があります。

税率

平成20年4月1日から平成27年3月31日までに住宅用家屋または土地を取得した場合の税率は3%です。非住宅用の家屋の税率は4%です。

住宅の取得に対する軽減

新築住宅(床面積が50㎡以上240㎡以下の場合)については、住宅の(上記の課税標準たる)価格より1200万円を控除した額に3%をかけた額が税額となります。

また、中古住宅についても一定の要件を充たす場合、100万円~1200万円の控除が受けられます。

減額・免除の申告

上記軽減規定があるため、マイホームとして購入した場合は、不動産取得税が軽減あるいは免除されるケースがほとんどです。原則として、不動産取得後30日以内に不動産取得税の申告をすることで軽減・免除の適用を受けることができます。

但し、実務上は、必要な場合は都道府県税事務所から通知がくることが多く、それに従って手続をすることになります。

ご心配な場合は、都道府県税事務所にご確認下さい。

3.固定資産税・都市計画税(市区町村税)

固定資産税は、毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方(原則土地や建物の登記簿に所有者として登記されている方)に課税される市町村税です。

都市計画税は、原則として、都市計画法による市街化区域内に所在する土地家屋所有者に課税されるもので、課税は固定資産税と同様の方式でなされるものです。固定資産税と併せて課税されます。

なお、東京都23区内は特例で、都税として都が課税しています(都税事務所が管轄です)。

納税義務者

上記のとおり、毎年1月1日現在の所有者に納税義務が生じるので、1月2日以降に他の方に転売した場合でも、その年度の納税義務者は変わりません。

そこで、売買が行われる場合は、当事者間で日割り計算により精算するのが一般です。

課税標準と税率

固定資産税は、原則として固定資産の価格(評価額)に1.4%を乗じて算出します。
都市計画税は、同様に税率(都内では0.3%)を乗じて算出します。

住宅用地の特例措置

住宅用地と認定された場合に課税標準の特例措置で、適用される課税標準が不動産価格の6分の1とされるものです。

新築住宅の固定資産税の軽減

新築住宅で50㎡~280㎡までの住宅については、120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額(家屋分)の2分の1が減額されるものです。

4.所得税の住宅ローン控除(国税)

住宅ローン等を利用して住宅を新築、購入又は増改築し、平成29年12月末までに入居した方が一定の要件に該当していれば、入居した年から通常最高10年間所得税額から一定額が控除される制度です。

適用要件は以下のとおりです。

  1. 住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き住んでいること。
  2. 家屋の(登記簿の)床面積が50㎡以上であること。
  3. 床面積の1/2以上が、自己の居住に供されるものであること。
  4. 控除を受ける年の合計所得額が3000万円以下であること。
  5. 金融機関などの住宅ローン等を利用していること。
  6. 住宅ローンなどの返済期間が10年以上で、月賦のように分割返済していること。

控除される額ですが、一般の住宅ローン控除であれば、控除期間が10年で、控除率は1%です。

例えば平成26年4月を居住年とすると、住宅借入金等の年末残高の4000万円以下の部分について、 毎年1%の控除率をかけたものが、控除額となり、控除額の最高額は400万円(40万円×10年)となります。

申告の手続

この控除を受けるためには、居住した年の翌年の3月15日までに所得税の確定申告書に必要な事項を記載し、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に申告します。

給与所得者の方は、年末調整で2年目以降の手続を済ませることができます。

自営業者などの場合は、2年目以降もご自分での確定申告が必要となります。

5.印紙税

印紙税は、経済取引などに関連して作成される文書のうち、印紙税法別表第一「課税物件表」に掲げられている文書に課税されます。

印紙税の納税義務は通常の場合、印紙税のかかる文書の作成と同時に成立し確定します。納税方法は、原則として、印紙税のかかる文書に所定の印紙を貼り付けて消印することによって行うことになっています。

税額(不動産の譲渡に関する契約書の場合)
1円~10万円0円
10万円超~50万円400円(200円)
50万円超~100万円1000円(500円)
100万円超~500万円2000円(1000円)

500万円超~1000万円

1万円(5000円)
1000万円超~5000万円2万円(1万円)
5000万円超~1億円6万円(3万円)
1億円超~5億円10万円(6万円)
5億円超~10億円20万円(16万円)

10億円超~50億円

40万円(32万円)
50億円超60万円(48万円)

注:( )内は不動産の譲渡に関する契約書で、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものについての税額です(特例)。

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