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相続登記とは

相続登記(名義変更)とは

土地や建物の所有者の方が亡くなると、その不動産の登記名義を相続人の方へ名義変更することになります。これを相続登記といいます。

一般の方は、「名義変更」という言葉の方がわかりやすいでしょうか?

相続登記自体は、税務署への相続税の申告と異なり、申請期限や法律上の申請義務はありません。

しかし、今後、不動産を売買する際、また不動産を担保にして金銭を借入れする際などには、事前に相続登記をして相続人の方に名義を変更しておく必要があります。

特に必要がないからと先送りせずに、速やかに相続の登記を済ませることをお勧めします。相続登記をしない間にさらに相続人の方が亡くなると、手続に関与すべき相続人の数が多くなり、余計な時間や手間がかかります。

「相続」が「争族」となる原因にもなってしまいます。

ここ数年で、家庭裁判所に持ち込まれる「遺産分割調停」の件数は年々増加しています。
平成24年には約1万5000件となっています。

また、遺産の内訳も、

1000万円以下31%
1001万円~5000万円以下43%

と5000万円以下が75%を占めています。

このように、近年では財産が少なくても「争続」になるケースが増えていると言えます。

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相続登記(名義変更)の方法

相続登記(名義変更)の方法には、大きく分けて、

  1. 亡なった方の遺言書に基づく「遺言による登記」
  2. 相続人全員の遺産分割協議に基づく「遺産分割による登記」
  3. 民法に定められた相続分に基づく「法定相続分による登記」

の3つの方法があります。

どの方法を使うかの優先順位は

1.遺言書がある場合は「遺言による登記」

2.遺言書がなく相続人全員で協議をする場合は「遺産分割による登記」

3.遺言書がなく遺産分割協議もしない場合は「法定相続分による登記」

の順序になります。

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相続登記(名義変更)までの大まかな流れ

  1. 相続の発生
  2. 遺言書の有無の確認
    → 遺言書があれば「遺言による登記」になります。
    公正証書遺言の調査には公証役場の検索システムが便利です。
    ※自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での遺言書検認の手続きを行います。
  3. 相続人の調査
    亡くなった方の死亡から出生までに遡って戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などを取得して相続人の調査をします。
  4. 相続財産の調査
    不動産に関して、土地建物の権利証、登記簿謄本、固定資産の評価証明書、名寄せ台帳等で相続財産の調査をします。
    毎年役所から送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知書」が不動産確認の参考になりますが、私道などが非課税の場合には記載されないことがあるので注意が必要です。
  5. 相続放棄、限定承認等の判断
    相続人はプラスの財産(現金・不動産など)だけではなく、マイナスの財産(自分の借金、保証人としての借金など)も相続します。
    プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合には、相続放棄や限定承認などの手続を検討します。
  6. 遺産分割協議及び遺産分割協議書の作成
    → 遺産分割協議が成立すれば「遺産分割による登記」になります
  7. 相続登記の申請
  8. 相続登記の完了=名義変更の完了

※相続税がかかりそうな場合には、事前に税理士との相談が必要です。

相続登記(名義変更)の必要書類

相続登記をするには、申請書の他にも「相続を証明する書面」など法務局に提出しなければならない書類がたくさんあります。
相続登記で最も重要となる「相続を証明する書面」は大きく分けて

  • 戸籍関係
  • 遺言関係
  • 遺産分割協議書関係

の3つに分けられます。

1.戸籍関係

原則として、亡くなられた方の死亡から出生までの記録がなされた、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍が必要となります。

「戸籍謄本」とは、現在の本籍地の市区町村が管理している戸籍のうち、現在の本籍地・氏名・生年月日等の記載のあるものです。

戸籍に記載のある人が全員いなくなったり(死亡や婚姻による他の戸籍への移動)や戸籍に記載のある者全員が他の市区町村へ転籍することで、戸籍謄本が「除籍謄本」となります。

また、戸籍の様式が変更されることで、戸籍謄本が「改製原戸籍」となります。
除籍謄本・改製原戸籍は過去の記載を証するものです。

登記実務上は生殖能力がある12歳前後までのものを集めれば構いません。また、公正証書遺言(後述)の場合は、公証人が遺言作成時に戸籍の確認をしているので、登記申請の時には死亡した旨の記載がある戸籍のみを添付すれば構いません。

出生から死亡まで本籍地を変更していなければ、1箇所の市区町村の戸籍窓口で全てのものが取得できるのですが、通常は結婚・引っ越しなどを機会に戸籍を移動させているので、数カ所での取得が必要となります。遠方であれば郵送での取得も可能です。

除籍謄本と改製原戸籍の保存期間は150年とされています(平成22年の改正で80年から延長されました年)。戦災などで焼失している場合は、相続人全員で「自分たち以外に相続人はいません」という趣旨の「上申書」という書面を便宜作成して、補うことになります。

2.遺言関係

一般的な遺言書には

  • 『自筆証書遺言』
  • 『公正証書遺言』
  • 『秘密証書遺言』

の3つがあります。

詳細はこちら

3.遺産分割協議書関係

相続の方式には、民法で定められた相続財産を取得出来る順序と割合に従って相続人間の相続とする「法定相続」による方法と、相続人で話し合って遺産の分割方法を決める「遺産分割」の方法とがあります。

遺産分割とは、遺言がない場合には、相続人全員で話し合って遺産分割方法を決めることを言い、かならずしも法定相続分に従わなくても構いません。

これには、相続人全員の同意が必要であり、相続人が1人でも欠けた遺産分割は無効となります。そして、遺産分割について合意がなされたときは遺産分割協議書を作成します。

周知のとおり、遺産分割は相続人間で話がまとまらないことがあり、裁判上の争いにまで発展するケースもあります。この争いを防ぐためには前述の遺言書の作成をお勧めいたします
(遺言は遺産分割に優先します)。

以上の様に、「相続を証する書面」といっても、それぞれの事案によって内容は千差万別になります。

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相続登記費用の目安(土地1筆、建物1個。土地固定資産税評価額1500万、
建物固定資産評価額500万。遺産分割協議書作成。の場合)
司法書士報酬4万円
登録免許税8万円(実費)
遺産分割協議書、関係図作成2万円(報酬)
登記簿閲覧・謄本取得2000円(実費)
郵送料2000円(実費)
合計14万4000円(消費税別)

※戸籍謄本、住民票、評価証明書等を当方にて取得する場合は、報酬及び実費が費用が加算されます。
※相続人の数が多かったり、事件の難易度が高い場合は、報酬が加算される場合があります。
※不動産の個数が増える場合は報酬及び実費が加算されます。
※交通費、日当が報酬として加算される場合があります。
※依頼内容によっては、税理士や弁護士の協力が必要なケースがあります(別途費用がかかります)。

登記手続きのご依頼の流れ

面談によるヒアリング

お電話またはメールフォームでの受付後、ご相談日時を調整させて頂きます。お手数ですが事務所までご来所下さい。

ご依頼内容を詳細にお伺いいたします(相談だけで終わっても相談料は不要です)。

手続内容説明・事前お見積

面談の際に、登記手続の流れや必要書類のご説明をいたします。
また、事前にお見積額をお知らせいたしますのでご安心下さい。

登記の正式なご依頼

今後の手続流れやお見積額をご説明します。ご了解頂ければ、すぐに業務に取り掛かります。

事前に登記費用を現金又は銀行振込でお支払下さい。

登記完了

書類の準備ができましたら、登記申請をします。
登記申請後、およそ10日から2週間前後で登記が完了します。

書類の返却

登記関係書類一式を事務所にてお渡しするか、ご郵送により返却いたします。

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