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マイホームと税金

マイホーム購入に際して、いくつかの税金の話が出てきます。
特に「住宅ローン」を組んだ方は所得税・住民税が還付される可能性がありますので、ご注意下さい。

以下、マイホームの購入に伴う税金を幾つかご紹介します。

1.登録免許税(国税)

登記申請をするときに1度だけ、課税される税金です。司法書士には一番馴染みのある税金です。
課税方法には、不動産1筆(個)あたりに決まった金額を支払う定額課税と、不動産の価額等により計算される課税標準に一定の率をかけた定率課税の場合があります。
マイホーム購入の場合は定率課税となります。

主な税率
  • 土地や中古建物の売買による所有権移転登記(不動産の価格を課税標準として)
    土地→1.5%(平成24年4月1日から平成25年3月31日までの特例措置)
    建物→2%(注1)
     
  • 新築建物の所有権保存(一定の認定価格を課税標準として)
    建物→4%(注2)
     
  • 金融機関からの借入に伴う抵当権等の設定(借入債権額を課税標準として)
    土地建物同じで→債権額の0.4%(注3)

注 マイホームとして購入して、一定の要件に該当したときに「住宅用家屋証明書」を取得することで、注1:0.3%、注2:1.5% 注3:0.1%の税率に軽減される特別措置があります。

例えば、土地の売買をして所有権移転登記をした場合は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)に1.5%(平成24年4月1日から平成25年3月31日までの特例措置)の税額となります。

よって、土地の固定資産税評価額が1000万円だとすると、15万円の登録免許税が課税されます。中古建物の売買については、税率を1.5%とする特例措置の適用がなければ、税率は2%となり、建物の固定資産税評価額が1000万円だとすると、20万円の登録免許税が課税されます。

2.不動産取得税(都道府県税)

家屋の建築(新築・増築・改築)、土地や家屋の購入、贈与、交換などで取得したときに、取得した方に課税されます。定率課税です。

ちなみに、相続により取得した場合には課税されません。

課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。
新築・増築家屋等は、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価、決定された価格(評価額)を課税標準とします。

なお、平成27年3月31日までに宅地等を取得した場合は、取得した不動産の価格が1/2となる特例があります。

税率

平成20年4月1日から平成27年3月31日までに住宅用家屋または土地を取得した場合の税率は3%です。非住宅用の家屋の税率は4%です。

住宅の取得に対する軽減

新築住宅(床面積が50㎡以上240㎡以下の場合)については、住宅の(上記の課税標準たる)価格より1200万円を控除した額に3%をかけた額が税額となります。

また、中古住宅についても一定の要件を充たす場合、100万円~1200万円の控除が受けられます。

減額・免除の申告

上記軽減規定があるため、マイホームとして購入した場合は、不動産取得税が軽減あるいは免除されるケースがほとんどです。原則として、不動産取得後30日以内に不動産取得税の申告をすることで軽減・免除の適用を受けることができます。

但し、実務上は、必要な場合は都道府県税事務所から通知がくることが多く、それに従って手続をすることになります。

ご心配な場合は、都道府県税事務所にご確認下さい。

3.固定資産税・都市計画税(市区町村税)

固定資産税は、毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方(原則土地や建物の登記簿に所有者として登記されている方)に課税される市町村税です。

都市計画税は、原則として、都市計画法による市街化区域内に所在する土地家屋所有者に課税されるもので、課税は固定資産税と同様の方式でなされるものです。固定資産税と併せて課税されます。

なお、東京都23区内は特例で、都税として都が課税しています(都税事務所が管轄です)。

納税義務者

上記のとおり、毎年1月1日現在の所有者に納税義務が生じるので、1月2日以降に他の方に転売した場合でも、その年度の納税義務者は変わりません。

そこで、売買が行われる場合は、当事者間で日割り計算により精算するのが一般です。

課税標準と税率

固定資産税は、原則として固定資産の価格(評価額)に1.4%を乗じて算出します。
都市計画税は、同様に税率(都内では0.3%)を乗じて算出します。

住宅用地の特例措置

住宅用地と認定された場合に課税標準の特例措置で、適用される課税標準が不動産価格の6分の1とされるものです。

新築住宅の固定資産税の軽減

新築住宅で50㎡~280㎡までの住宅については、120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額(家屋分)の2分の1が減額されるものです。

4.所得税の住宅ローン控除(国税)

住宅ローン等を利用して住宅を新築、購入又は増改築し、平成25年12月末までに入居した方が一定の要件に該当していれば、入居した年から通常最高10年間所得税額から一定額が控除される制度です。

適用要件は以下のとおりです。

  1. 住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き住んでいること。
  2. 家屋の(登記簿の)床面積が50㎡以上であること。
  3. 床面積の1/2以上が、自己の居住に供されるものであること。
  4. 控除を受ける年の合計所得額が3000万円以下であること。
  5. 金融機関などの住宅ローン等を利用していること。
  6. 住宅ローンなどの返済期間が10年以上で、月賦のように分割返済していること。

控除される額ですが、一般の住宅ローン控除であれば、控除期間が10年で、控除率は1%です。

例えば平成24年を居住年とすると、住宅借入金等の年末残高の3000万円以下の部分について、 毎年1%の控除率をかけたものが、控除額となり、控除額の最高額は300万円(30万円×10年)となります。

申告の手続

この控除を受けるためには、居住した年の翌年の3月15日までに所得税の確定申告書に必要な事項を記載し、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に申告します。

給与所得者の方は、年末調整で2年目以降の手続を済ませることができます。

自営業者などの場合は、2年目以降もご自分での確定申告が必要となります。

5.印紙税

印紙税は、経済取引などに関連して作成される文書のうち、印紙税法別表第一「課税物件表」に掲げられている文書に課税されます。

印紙税の納税義務は通常の場合、印紙税のかかる文書の作成と同時に成立し確定します。納税方法は、原則として、印紙税のかかる文書に所定の印紙を貼り付けて消印することによって行うことになっています。

税額(不動産の譲渡に関する契約書の場合)
1万円~10万円200円
10万円超~50万円400円
50万円超~100万円1000円
100万円超~500万円2000円
500万円超~1000万円1万円
1000万円超~5000万円2万円(1.5万円)
5000万円超~1億円6万円(4.5万円)
1億円超~5億円10万円(8万円)
5億円超~10億円20万円(18万円)
10億円超~50億円40万円(32万円)
50億円超60万円(48万円)

注:( )内は不動産の譲渡に関する契約書で、記載された契約金額が1千万を超え、
かつ、平成9年4月1日から平成25年3月31日までの間に作成されるものについての税額です。

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